I. Nhận định thị trường quý 3/2025

1. Giao dịch tăng nhẹ, giá tăng mạnh

• • Theo báo cáo của Bộ Xây dựng & các nguồn tin thị trường, trong 9 tháng đầu năm 2025, lượng giao dịch BĐS tăng nhẹ khoảng 1 % so với cùng kỳ năm trước.

  • Tuy nhiên, giá sơ cấp tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM biến động mạnh: Hà Nội tăng ~33 %, TP.HCM tăng ~36 %.

  • Mức độ quan tâm của người mua theo dữ liệu Batdongsan.com.vn tháng 9/2025 tăng ~7 % so với tháng 4/2025.
  • Nguồn cung dự án mới cũng có cải thiện, nhiều dự án mở bán ở vùng ven, khu đô thị mới để đáp ứng dòng vốn và nhu cầu dịch chuyển.

2. Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS hồi phục, song phân hóa rõ rệt

• Theo dự báo của MBS và các công ty chứng khoán, lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS niêm yết có thể tăng ~70 % so với cùng kỳ, nhờ vào nền thấp và ghi nhận lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng, thoái vốn.

• Một số doanh nghiệp nhỏ/tầm trung ghi nhận kết quả đột biến (ví dụ Hodeco lãi quý 3 tăng ~35 lần so với cùng kỳ).
• Tuy nhiên, phân khúc bất động sản công nghiệp / khu công nghiệp (KCN) lại có phần “chững” do lo ngại chính sách thuế quan mới, nhà đầu tư tạm hoãn ký hợp đồng thuê mới.

3. Động lực hỗ trợ & chính sách tác động

• Nhà nước thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, đẩy nhanh các dự án hạ tầng — điều này tạo cú hích lan tỏa cho các vùng lân cận và khu đô thị có kết nối hạ tầng.

• Chính phủ kêu gọi tăng nguồn cung nhà ở, giảm chi phí phát triển, đơn giản hóa thủ tục để kiểm soát giá nhà, tránh bong bóng.
• Các cải cách pháp lý về đất đai, mở rộng mục đích sử dụng đất, cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội cũng được nhấn mạnh — hỗ trợ điều kiện cho các dự án có thể được triển khai nhanh hơn.

4. Thách thức & rủi ro còn hiện hữu

• Mặt bằng giá cao khiến nhiều người mua thực sự khó tiếp cận, làm giảm khả năng hấp thụ nếu giá tiếp tục tăng mạnh.

• Rủi ro lãi suất & tín dụng: nếu Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, chi phí vốn cao hơn, doanh nghiệp BĐS sẽ chịu áp lực.
• Rủi ro vĩ mô / kinh tế quốc tế: yếu tố như tăng trưởng chậm, chu kỳ suy thoái toàn cầu, rủi ro thương mại sẽ ảnh hưởng tâm lý đầu tư và dòng vốn ngoại.
• Sự phân hóa vùng miền và phân khúc rõ rệt: dự án trung tâm / cao cấp dễ bị “bão hòa”, trong khi vùng ven, đô thị vệ tinh hoặc nhà ở “vừa túi tiền” mới có dư địa.

* Kết luận về quý 3/2025: Bất động sản có dấu hiệu phục hồi tích cực — giá tăng mạnh, giao dịch cải thiện nhẹ — nhưng sự hồi phục chủ yếu nằm ở các khu vực và dự án có hạ tầng tốt, uy tín chủ đầu tư và khả năng tài chính vững vàng. Phân khúc công nghiệp vẫn đối diện áp lực.

II. Dự báo quý 4/2025

1. Xu hướng chung & kỳ vọng

• Thị trường sẽ tiếp tục củng cố đà hồi phục thay vì bùng nổ.
• Giao dịch và nguồn cung sẽ tăng lên nhờ đẩy mạnh mở bán dự án vào mùa cuối năm.
• Giá tiếp tục tăng, nhưng áp lực điều chỉnh cẩn trọng hơn nếu nỗ lực kiềm chế rủi ro tài chính được thực thi.
• Phân khúc nhà ở, căn hộ tại vùng ven và đô thị vệ tinh có cơ hội tốt hơn so với trung tâm lớn, do giá đầu vào thấp hơn và dễ đáp ứng nhu cầu ở thực.

2. Con số & mức tăng dự kiến

• Theo báo cáo từ Cafef, giá căn hộ quý 4 có thể tăng 9-11 %, nhà liền thổ tăng 6-12 % trong 3 năm tới.
• Giao dịch tại TP.HCM vùng ven có thể tăng 20-30 % so với nửa đầu năm do nguồn cung dồi dào và nhiều dự án mở bán.
• Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới dự kiến giữ được ở mức ~70-74 % đối với các căn hộ vùng ven.

3. Phân khúc tiềm năng & ưu tiên

• Nhà ở vừa túi tiền / trung cấp: sẽ tiếp tục được chú ý do nhu cầu thực vẫn lớn, và nếu giá không vượt quá mức chịu đựng thì loại hình này hấp dẫn.

• Căn hộ vùng ven / đô thị vệ tinh: khi hạ tầng kết nối được đẩy mạnh, người mua chấp nhận đi xa hơn nếu tiện ích và giá hợp lý.

• Nhà liền thổ / biệt thự nhỏ: với mức đầu tư cao hơn, chỉ phù hợp với khách hàng có nguồn lực tài chính tốt; mức tăng giá sẽ chậm hơn.

• Nhà ở xã hội / chính sách hỗ trợ nhà ở: nếu các cơ chế hỗ trợ được triển khai nhanh và thực chất thì phân khúc này sẽ đóng vai trò ổn định trong thị trường.

• Bất động sản thương mại & bán lẻ: chịu ảnh hưởng từ xu hướng tiêu dùng & bán lẻ, nếu khu vực có mật độ dân cư cao, kết nối tốt vẫn giữ tiềm năng.

4. Rủi ro & yếu tố kiểm soát

• Siết tín dụng / lãi suất tăng: nếu dòng vốn bị hạn chế, doanh nghiệp nhỏ yếu vốn sẽ gặp khó.

• Giá đất nền “sốt ảo” cục bộ nếu không có cơ sở hạ tầng hỗ trợ, có thể bị điều chỉnh.

• Pháp lý / thủ tục chậm: vẫn là rào cản nhiều doanh nghiệp gặp phải, nếu không cải thiện sẽ ảnh hưởng tiến độ dự án.

• Tâm lý thận trọng: nếu có tín hiệu kinh tế bất ổn (mỹ – trung quốc, thị trường xuất khẩu, lạm phát) có thể ảnh hưởng tới quyết định đầu tư.

* Kết luận dự báo quý 4/2025: Thị trường BĐS tiếp tục hồi phục nhưng ở mức độ thận trọng. Giá vẫn đi lên, giao dịch bật mạnh vào mùa cuối năm, nhưng sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực sẽ rõ rệt hơn. Nhà ở vừa túi tiền, dự án có hạ tầng tốt và chủ đầu tư uy tín được đánh giá có cơ hội tốt nhất./.